Sprzedaż nieruchomości, której właścicielem jest małoletni

Sprzedaż nieruchomości, której właścicielem jest małoletni

Według kodeksu cywilnego małoletnim jest osoba, która nie ukończyła 18. roku życia. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której kobieta po ukończeniu 16 lat zawiera, za zgodą sądu cywilnego, związek małżeński. Ustawa wyróżnia dwie kategorie małoletnich:

    • przed ukończeniem 13 lat,
    • między 13. a 18. rokiem życia.

Jest to o tyle istotny podział, że do 13. roku życia małoletni nie posiada żadnych zdolności do czynności prawnych, natomiast w przypadku osób w wieku między 13 a 18 lat zdolność ta jest ograniczona. W praktyce oznacza to, że w odniesieniu do pierwszej grupy czynności prawnych dokonuje przedstawiciel ustawowy (najczęściej są to rodzice, ale może nim być np. wykonawca testamentu lub opiekun), a reprezentanci drugiej grupy mogą zawierać umowy w drobnych sprawach życia codziennego. Do pozostałych czynności również jest wymagana zgoda przedstawiciela ustawowego.

Coraz powszechniejsza jest sytuacja, w której osoba małoletnia staje się właścicielem nieruchomości. Dochodzi do tego najczęściej na skutek darowizny lub dziedziczenia. W związku z tym, że pełną zdolność do czynności prawnych nabywa się dopiero po uzyskaniu pełnoletności, małoletni nie może swobodnie dysponować swoją własnością. 

Co zatem zrobić, jeśli chcemy sprzedać nieruchomość, która jest własnością małoletniego?

Sprzedaż takiej nieruchomości niewątpliwie przekracza standardowe rozporządzanie mieniem dziecka, a każda czynność wykraczająca poza ten zakres wymaga zgody właściwego sądu opiekuńczego, co określa art. 101, par. 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Jest to procedura mająca za zadanie chronić majątek osoby małoletniej do czasu osiągnięcia pełnoletności.

Jak uzyskać zgodę sądu na dokonanie tej czynności prawnej?

Należy skierować wniosek do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich właściwego dla miejsca zamieszkania małoletniego. We wniosku trzeba określić:

    • czynność, do której ma dojść (w tym wypadku chodzi o zbycie nieruchomości),
    • cenę nieruchomości i strony transakcji,
    • przyczyny sprzedaży (najczęściej jako uzasadnienie podaje się koszty przekraczające możliwości małoletniego bądź fakt, że ma on zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, a środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na start dziecka w dorosłe życie lub chęć nabycia w zamian nieruchomości polepszającej warunki bytowe osoby małoletniej),
    • sposób zabezpieczenia kwoty ze sprzedaży, która należy się dziecku.

Nie można oczywiście zapominać, że wniosek do sądu jest formalnym pismem procesowym. Muszą się w nim znaleźć również takie elementy, jak adresy wszystkich zainteresowanych stron czy pesel wnioskodawcy oraz jego dane osobowe.

W uzasadnieniu wniosku należy wykazać, że sprzedaż nieruchomości jest zgodna z dobrem osoby małoletniej. Sąd, wydając zgodę, musi mieć pełne przekonanie, że sprzedaż w żaden sposób nie uszczupli majątku dziecka ani nie zagrozi jego dobru. Po stronie wnioskodawcy leży dowiedzenie, że zgoda sądu na wykonanie czynności jest zasadna. 

Niezbędne jest również złożenie odpowiednich dowodów, które będą uzasadniały wniosek. Należą do nich:

    • odpis aktu urodzenia małoletniego,
    • odpis księgi wieczystej,
    • deklaracja zakupu nieruchomości,
    • potwierdzenie dokonania opłaty sądowej (koszt to 40 zł i można uiścić ją w kasie sądu lub dokonać przelewu na rachunek bankowy).

W trakcie postępowania sąd bada, czy czynność, na którą ma wyrazić zgodę, nie narusza prawa, majątku ani – w szczególności – prawa dziecka. Zgoda wydawana jest w formie postanowienia. W przypadku wydania przez sąd decyzji pozytywnej należy poczekać na jej uprawomocnienie. W przypadku negatywnej odpowiedzi przedstawicielowi ustawowemu przysługuje możliwość wniesienia apelacji. 

Na mocy wydanej przez sąd zgody, która zostanie wskazana w akcie notarialnym, notariusz sporządza umowę sprzedaży. W takiej umowie stroną sprzedającą będzie również małoletni, reprezentowany przez przedstawiciela ustawowego.