Jak prawidłowo wycenić nieruchomość

Cena to jedna z najważniejszych danych przy sprzedaży, a nawet już na etapie samego zamiaru jej dokonania. Przesądza o tym, czy w aktualnych okolicznościach rynkowych sprzedaż lub kupno nam się opłaci, a także – czy stać nas na daną transakcję. Ogląd sytuacji dodatkowo zaciemniła pandemia koronawirusa. Od jej wybuchu wielu ekspertów spekuluje, czy ceny nieruchomości spadną, wzrosną, czy też po chwilowym zachwianiu pozostaną bez zmian. W dodatku – cena nieruchomości to niekoniecznie to samo, co jej wartość! Jak się w tym wszystkim rozeznać?

Wedle ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r., nr 115, poz. 741 z późn. zm.) „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

Wstępnej oceny wartości posiadanej nieruchomości możemy dokonać we własnym zakresie.

Na początek wystarczy otworzyć kilka portali z ogłoszeniami o nieruchomościach, zawęzić kryteria wyszukiwania do lokalizacji (identyczne mieszkania w różnych lokalizacjach bardzo się różnią wartością!) oraz najistotniejszych cech naszego mieszkania lub domu i zobaczyć, jakie są średnie ceny ofertowe.

Pamiętajmy przy tym, że ceny ofertowe zwykle są wyższe od transakcyjnych, tj. faktycznie uzyskiwanych przy sprzedaży. Słowem – to ceny transakcyjne odpowiadają wartości rynkowej nieruchomości, a nie ceny ofertowe, które w niektórych przypadkach można określić mianem „pobożnego życzenia” sprzedającego.

Na portalach możemy również przeprowadzić bezpłatną szacunkową wycenę online.

W tym celu wpisujemy do „kalkulatora” rodzaj budynku, w którym znajduje się nieruchomość, rok jego budowy, stan techniczny, liczbę pokoi, informacje o dodatkowych walorach (balkon, garaż, komórka, piętro, okolica i udogodnienia itp.). Na tej podstawie system szacuje wartość nieruchomości poprzez porównanie cen podobnych ofert, a następnie skorygowanie ich z cenami transakcyjnymi pochodzących z danych z NBP bądź z aktów notarialnych. Mankamentem tego typu rozwiązań jest niepewność, skąd dokładnie są pobierane dane oraz czy są one aktualne.

Wycena przez pośrednika

Jeśli powierzamy sprzedaż domu lub mieszkania agencji, to jednym z jej zadań jest oszacowanie wartości nieruchomości. Aby ów szacunek był jak najwiarygodniejszy, tj. najbliższy rzeczywistej wartości nieruchomości, agent korzysta z rozmaitych źródeł i narzędzi. Weryfikuje cechy obiektywne, takie jak: stan prawny lokalu, typ nieruchomości, metraż powierzchni użytkowej, standard wykończenia, udział w częściach wspólnych – jak również te subiektywne. Każdy klient szuka bowiem czegoś innego – dlatego dobrze jest się pokusić o wytypowanie nawet skrajnie różnych cech nieruchomości, które mogą wpłynąć pozytywnie lub negatywnie na jej wartość. Dla jednych bliskość głównej ulicy z licznymi środkami transportu będzie walorem (komunikacja!), dla innych mankamentem (hałas, smog). Szacunkowa wycena agencji musi być zatem wypadkową czynników obiektywnych i subiektywnych, popartą wiedzą, wyczuciem i doświadczeniem pośrednika.

Operat szacunkowy – wycena przez rzeczoznawcę majątkowego

W niektórych sytuacjach potrzebujemy jednak czegoś więcej niż nawet najlepiej przygotowanego założenia, o s z a c o w a n i a – bezstronnej, bardzo trudno podważalnej opinii niezależnego biegłego. Taką opinią jest operat szacunkowy, a owym biegłym – rzeczoznawca majątkowy.

Rzeczoznawca legitymuje się państwowymi uprawnieniami do wykonywania zawodu. Aby je uzyskać, musi ukończyć studia z zakresu szacowania nieruchomościami, odbyć praktykę zawodową oraz zdać egzamin. W procesie wyceny rzeczoznawca opracowuje wspomniany wcześniej operat szacunkowy – autorską opinię o wartości nieruchomości. Operat podaje wartość rynkową nieruchomości, a także sposób jej obliczenia. W procesie sprzedaży rzeczoznawca pozostaje stroną niezależną.

Operat powstaje na podstawie licznych analiz: ksiąg wieczystych, planów zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy. Rzeczoznawca bada też trendy kształtowania się cen transakcyjnych oraz bieżącą sytuację rynkową. Dokonuje także oględzin na miejscu. Bierze pod uwagę lokalizację nieruchomości, standard wykończenia, wyposażenie. Gotowy dokument składa się z opisu stanu prawnego nieruchomości, jej stanu technicznego, otoczenia i zagospodarowania. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa prowadzi rejestr rzeczoznawców majątkowych, gdzie możemy zweryfikować osobę, której zamierzamy zlecić operat.

Jeśli występujemy w roli sprzedającego, zazwyczaj zamiast operatu wystarcza porada doświadczonego pośrednika. Kiedy więc operat będzie nam potrzebny? Najczęściej – do dokumentów przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny, lecz także np. przy podziale majątku, zwłaszcza gdy występują wokół niego kwestie sporne.

Koszt operatu szacunkowego waha się od kilkuset do dwóch tysięcy złotych, w zależności od jego przeznaczenia. Jest ważny rok.